Szwedzki rynek nieruchomości. Co warto wiedzieć?

Skandynawia to piękna, naturalna kraina i niezwykle ciekawe miejsce do życia. Jeśli wiążesz z nią swoje plany, to powinieneś jednak prędzej czy później pomyśleć o zakupie własnego domu lub mieszkania. Alternatywnym rozwiązaniem jest wynajem długoterminowy. W tym artykule przedstawimy Wam jak wygląda to z perspektywy osoby, która od lat mieszka w Szwecji. Poznaj rynek nieruchomości w Szwecji i jego specyficzne zasady.

Szwedzki problem z imigrantami i spisem ludności

W 2020 roku w Szwecji miał odbyć się spis powszechny ludności na wniosek partii Moderatów i Szwedzkich Demokratów. Parlamentarna komisja ds. podatków zablokowała jednak ten pomysł, wskazując, że Urząd Skarbowy (który był inicjatorem spisu) ma wszelkie narzędzia, potrzebne do “poprawy rejestru ludności”. Ta informacja ma duże znaczenie w kontekście rynku nieruchomości, ponieważ nie znamy dokładnie liczby rodowitych Szwedów i imigrantów, którzy zamieszkują ten kraj.

Sami Szwedzi mówią: “nie wiemy, którzy ludzie są w kraju”. To wypowiedź Ulfa Kristerssona, lidera partii Umiarkowanych.  Okazuje się, że imigranci pobierają świadczenia socjalne dla samotnych rodziców, często nawet nie mieszkając na obszarze Szwecji. To pokazuje, z jakim problemem mierzy się ten kraj w ostatnich latach. Dość wspomnieć, że ostatni spis ludności w Szwecji miał miejsce… ponad 30 lat temu.

Szwecja - ogólne dane statystyczne

Preludium dotyczące szwedzkiego problemu z imigrantami, a właściwie ich spisem powszechnym nie zostało przez nas poruszone przypadkowo. Problem ten rzutuje w dużej mierze na cały rynek nieruchomości ponieważ, szacuje się, że ok. 300 tys. Szwedów i imigrantów mieszka pod innymi adresami niż te, które zarejestrowali.

Szwecja nie jest krajem mocno zaludnionym. Według ostatnich dostępnych danych na stronach rządowych szacuje się, że w Szwecji mieszka obecnie ok. 10.3 mln ludzi. To niewiele zważywszy na to, że kraj ten posiada powierzchnię większą od Polski (ponad 450 tys. km kw.) Co więcej, ponad 80% ludności Szwecji mieszka na południu tego kraju. Trzy największe szwedzkie metropolie to Sztokholm (ok. 980 tys. ludności), Göteborg (580 tys.) i  Malmö (345 tys.). Nic więc dziwnego, że to właśnie w tych miastach ceny nieruchomości w Szwecji są najwyższe. W tym skandynawskim kraju występuje także duża amplituda cen, jeśli zestawimy ze sobą duże miasta i mniejsze miejscowości, ale o tym nieco niżej.

Szwecja jest krajem z bardzo niskim przyrostem naturalnym. Przygotowując się do tego artykułu pozyskaliśmy informacje, świadczące o tym, że jeszcze w latach 60` XX wieku populacja tego kraju wynosiła 8 mln mieszkańców, co oznacza, że przez ostatnie 40 lat przybyło tylko 2.3 mln ludzi, z czego znaczną część stanowią imigranci. Ciekawostkę może stanowić fakt, że Szwecja była jeszcze do niedawna uważana za kraj… emigrantów. Od końca lat 80`tych stała się jednak krajem imigrantów, którzy przybywają do niej w celach zarobkowych, a także - co niestety trzeba podkreślić ze względu na mocno rozbudowany socjal. Tak, Szwecja jest państwem opiekuńczym i to co kiedyś było jej największą zaletą, teraz wydaje się wadą.

Szwedzki rynek nieruchomości w telegraficznym skrócie

W Szwecji od wielu lat panuje duży kryzys mieszkaniowy. Karty na rynku nieruchomości rozdają deweloperzy, spółdzielnie i rentierzy, co w praktyce decyduje o tym, że to oni dyktują warunki cenowe za najem czy kupno mieszkania. Dla osób wybierających się do Szwecji w celach zarobkowych mamy złą wiadomość: zdobycie swojego mieszkania nie jest proste.

Najem mieszkania w Szwecji

Szwecja jest krajem, w którym dominuje najem mieszkań. Wynika to z prostej przyczyny: mało kogo stać (zwłaszcza na początku swojej przygody z tym krajem) na zakup mieszkania w dużym mieście, które daje perspektywę pracy, godnej pensji, życia towarzyskiego itd. Prawo najmu określane jest zwrotem Hyresrätt.

W Szwecji możemy wynająć mieszkanie od prywatnego właściciela bądź od spółdzielni. Mamy tutaj więc dwie opcje: prywatną i państwową. Powszechnie uważa się (i słusznie), że lepszym wyborem jest najem od spółdzielni. Wynika to z gwarancji stałości umowy i ewentualnych podwyżek czynszu, które wynikają z przepisów prawa. W przypadku spółdzielni bezpieczeństwo najmu wynika także z faktu, że nikt nie wyrzuci nas za drzwi z dnia na dzień. Spółdzielnie (a w praktyce urzędnicy) się bowiem zobowiązane do tego, aby znaleźć nam wcześniej tzw. lokum zastępcze.

Zupełnie inaczej wygląda najem mieszkania od osoby prywatnej. Tutaj de facto mamy wolną amerykankę i wszystko zależy od relacji z właścicielem. Prawo w Szwecji nie chroni w żaden sposób najemcy, zatem właściciel może w każdej chwili podnieść nam czynsz lub wypowiedzieć umowę najmu. To  przykre, ale prawda jest taka, że na nasze miejsce czeka kolejka chętnych. W niektórych miastach są prowadzone nawet zapisy na… wynajmowane już mieszkanie, co w Polsce mogłoby zostać odebrane jako absurd.

Dość ciekawie wygląda sam proces najmu. Nie jest to zwykłe spotkanie z wynajmującym, oglądanie mieszkania, wskazywanie jego wad, zalet, negocjacje cenowe. Tutaj nie ma miejsca na przedstawianie listy życzeń. Bierzesz lub nie, krótka piłka, zero negocjacji. Co więcej, w przypadku najmu od spółdzielni, często organizowane są tzw. castingi. Podczas castingu na wynajem mieszkania (wiemy, dziwnie to brzmi) spółdzielnie biorą pod uwagę osoby:

• z wysokimi zarobkami;
• z nieposzlakowaną opinią, nie karane;
• nie posiadające długów;
• długo mieszkające w Szwecji;
• rzadko zmieniające zamieszkanie;

Wspomnieliśmy na początku tego artykułu, że szwedzki rynek nieruchomości jest specyficzny? To zapnijcie pasy, bo dopiero zaczyna się prawdziwa jazda! Otóż w największych aglomeracjach miejskich np. sztokholmskiej, którą zamieszkuje ok. 2 mln ludzi, popyt na mieszkania w najmie jest tak duży, że Szwedzi stoją po nie w kolejkach i zbierają za to punkty. Tak, to nie żart, taka jest praktyka. Co więcej w Szwecji opłaca się wynająć mieszkanie, aby następnie wynająć je na pokoje na podnajem i można przy tym całkiem dobrze zarobić.

Te wszystkie ww. sytuacje i specyficzne zasady, z którymi wiąże się rynek nieruchomości na wynajem w Szwecji, mają jeden wspólny mianownik. Mamy tutaj na myśli nieproporcjonalny (choć jest niewielki przyrost naturalny!) wzrost populacji w kraju do możliwości zakwaterowania. Zauważmy, że Szwecja jako kraj bardzo rzadko organizuje wielkie imprezy sportowe, ale nie dlatego, że jej nie stać, tylko dlatego, że nie byłaby w stanie przyjąć np. milionów turystów.

-> Dlaczego warto mieszkać w Skandynawii? Przeczytaj artykuł: Skandynawia – tu mieszka szczęście <-

Koszt wynajmu mieszkania w Szwecji na przykładzie dużych miast

Wspomnieliśmy, na wstępie artykułu o trzech największych, szwedzkich metropoliach. Postanowiliśmy, że to na ich przykładzie, pokażemy Państwu, jak w 2021 roku kształtują się ceny najmu za mieszkanie w Szwecji  w dużych aglomeracjach miejskich.  Zatem do dzieła!

Sztokholm

- kawalerka ok. 1800-2200 zł
- mieszkanie 2 pokojowe ok. 3000 zł
- mieszkanie 4 pokojowe ok 4000 zł

Göteborg / Malmö

- kawalerka ok. 1600-2000 zł
- mieszkanie 2 pokojowe ok. 2600-3000 zł
- mieszkanie 4 pokojowe ok. 3500 zł

Najdroższa jest więc stolica, ale patrząc przez pryzmat tych cen możemy z całą pewnością stwierdzić, że jak na szwedzkie zarobki nie są one zbyt wygórowane. To właśnie dlatego, popyt na najem mieszkania w Szwecji jest ogromny i ustawiają się po nie kolejki. Ceny najmu nieruchomości w miejscowościach będących sypialniami dla dużych aglomeracji, są zazwyczaj niższe o 15-25%, ale nie jest to regułą. Wszystko w Szwecji determinuje popyt, lokalizacja oraz to ile mieszkań się obecnie buduje.

Najpopularniejsze szwedzkie portale zajmujące się najmem nieruchomości:

• blocket.se
• bostadsportal.se
• hyresbostad.se

Zakup domu lub mieszkania w Szwecji

Lepszym rozwiązaniem niż najem jest z pewnością kupno. Dlaczego?  W ostatniej dekadzie, a właściwie od początku kształtowania się rynku nieruchomości w Szwecji, mamy do czynienia ze zjawiskiem aprecjacji nieruchomości. Jest to proces, który polega na tym, że wartość zakupionej nieruchomości wzrasta, w Szwecji nawet kilkukrotnie. Nieruchomość, która została nabyta na początku XXI wieku, potrafi obecnie kosztować 3-4 razy tyle!

Kredyty na zakup nieruchomości, ze względu na wysokie zarobki są dostępne praktycznie od ręki, a banki, wiedząc, że jest to potrzeba pierwszego rzędu, udzielają ich dość chętnie. Duża w tym zasługa Państwa, które napędza sektor bankowy, ale także budowlany. W Szwecji budują dziś najwięksi deweloperzy, których nie zraża nawet droga ziemia. Tworzą oni swoje banki ziemi, kupując je teraz, bo wiedzą, że za parę lat ceny będą zdecydowanie wyższe i zarobią więcej. Wracając jednak do kredytów, to są również nisko oprocentowane, a kredyt można zaciągnąć nawet na 30 lat.

Prawo własności w Szwecji występuje pod dwoma postaciami:

a) Bostadsrätt - w przełożeniu na rynek polski jest to prawo własności spółdzielczej;

b) Äganderätt - nieograniczone prawo własności;

Mieszkania w Szwecji podobnie jak w Polsce kupuje się od deweloperów. Zakup jest bezpieczny, regulowany przepisami prawa. Nie ma możliwości, abyśmy stracili pieniądze, ponieważ deweloperzy działają w ramach ustawy, która przypomina polską ustawę deweloperską. Wszystko opiera się na tzw. otwartych i zamkniętych rachunkach powierniczych, nadzorze inwestycji przez bank i organy Państwa.

Z kolei kupno przez pośrednika odbywa się przez agenta, który zazwyczaj przypisany jest do jednego mieszania. Tradycją jest wpłata 10% zaliczki na poczet mieszkania, po której zostaje wystawiony tzw. list zakupowy (Köpebrevet), dający nam przepustkę do zakupu nieruchomości. Przed zakupem, podobnie jak w Polsce, agent sprawdza księgę wieczystą oraz akt własności. Cały proces zakupowy nie należy do szczególnie skomplikowanych.

Planujesz zamieszkać w Szwecji?Łatwo dotrzesz tam promem. Nie czekaj i sprawdź nasze rejsy do Szwecji!